세입자 권리 주별 비교: 보증금 반환 기한 · 퇴거 통지 · 수리 요청 (텍사스 · 조지아 · 앨라배마 · 테네시 · 애리조나)

각 주 법령 원문과 주 정부 공식 자료를 기준으로 썼어요 (확인일 2026-10-23). 법률 자문이 아니니 내 상황은 법원이나 변호사, 무료 법률 지원(legal aid)에 꼭 확인하세요.

미국에서 처음 집을 빌리면 보증금(security deposit)은 언제 돌려받는지, 렌트가 밀리면 며칠 만에 퇴거(eviction) 소송이 시작되는지, 에어컨이 고장 나면 어떻게 해야 하는지 막막할 수 있어요. 규칙은 주마다 달라요. JOBnaru™가 한인이 많이 사는 다섯 주를 한 표로 정리했어요.

한눈에 비교

*테네시 세입자 보호법(URLTA)은 일부 카운티에만 적용돼요. 아래 테네시 부분을 꼭 보세요.

테네시는 어느 카운티에 적용되나요?

테네시 법무장관실(Attorney General) 소비자 법률 페이지는 이렇게 설명해요. "By statue, the Landlord Tenant Act only applies in counties that have a population greater than 68,000. These counties are: Anderson, Blount, Bradley, Davidson, Greene, Hamilton, Knox, Madison, Maury, Montgomery, Putnam, Rutherford, Sevier, Shelby, Sullivan, Sumner, Washington, Williamson, or Wilson."

그런데 테네시 주의회 법안 페이지(HB2683, 2012년)를 보면 이 기준이 "68,000명 초과에서 75,000명 초과로" 바뀌었고, 당시 적용 범위는 달라지지 않았다고 해요. 주 정부가 게시한 세입자 안내서는 17개 카운티만 적어 Greene과 Putnam이 빠져 있어요. 그래서 정확한 현재 카운티 목록은 확인하지 못했어요. 내싱빌(Davidson) · 멤피스(Shelby) · 녹스빌(Knox) · 채터누가(Hamilton) · 머프리즈버러(Rutherford)는 두 목록에 모두 들어 있어요. 그 밖의 카운티라면 카운티 General Sessions Court나 법무장관실 소비자국(Consumer Affairs Division)에 확인하세요. 아래 테네시 내용은 URLTA 카운티 기준이에요.

1. 보증금 — 언제, 얼마나 돌려받나

• 텍사스: 집을 비운 뒤 30일 안에 돌려줘야 해요. 다만 세입자가 서면으로 새 주소(forwarding address)를 줘야 반환 의무가 시작돼요(새 주소를 안 줬다고 보증금을 잃지는 않아요). 정상적인 사용으로 생긴 마모(normal wear and tear)는 공제할 수 없고, 공제하면 항목별 내역서를 줘야 해요. 30일을 넘기면 악의(bad faith)로 추정되고, 부당하게 보류했다면 $100 + 보류액의 3배 + 변호사비를 물 수 있어요(재산법 92.103~92.109조). 반대로 "보증금으로 갈음하겠다"며 마지막 달 렌트를 안 내면 세입자가 그 금액의 3배를 물 수 있어요(92.108조).
• 조지아: 주 정부 핸드북(2024년 8월 개정)에 따르면 모든 집주인은 계약 종료일과 이사 나간 날 중 늦은 날로부터 30일 안에 돌려줘야 하고, 공제하면 손상 내역과 금액을 알려야 해요. 퇴거 후 5영업일 안에 집 상태 점검 목록을 확인하고, 동의하지 않는 항목은 서면으로 적어 두세요. 10채 넘게 소유하거나 관리회사를 쓰는 집주인은 부당 보류액의 3배 + 변호사비를 물 수 있어요. 2024년 7월부터는 보증금이 두 달 치 렌트를 넘을 수 없어요(HB 404).
• 앨라배마: 계약이 끝나고 집을 돌려준 뒤 60일 안에 환불하거나 공제 내역서를 줘야 하고, 세입자는 이사 나갈 때 서면으로 새 주소를 줘야 해요. 기한을 넘기면 집주인은 원래 보증금의 2배를 내야 해요. 보증금은 원칙적으로 한 달 렌트까지예요(35-9A-201조).
• 테네시: 반환 기한은 공식 법령 원문으로 확인하지 못했어요. 주 정부가 게시한 세입자 안내서는 보증금을 별도 은행 계좌에 보관해야 한다고 설명하고, 새 주소를 알리고 서면으로 바로 반환을 요청하라고 해요. 이사 나간 날부터 5일 안에 함께 점검(walk-through)하고 사진을 찍어 두세요.
• 애리조나: 계약 종료, 집 반환, 세입자의 요청이 모두 있은 뒤 14일 안에(주말 · 공휴일 제외) 공제 내역서와 환불액을 우편으로 보내야 해요. 어기면 부당 보류액의 2배를 물 수 있어요. 내역서를 받고 60일 안에 이의를 제기하지 않으면 그대로 확정되니 꼭 확인하세요(ARS 33-1321).

팁: 입주할 때 사진과 입주 점검표(move-in checklist)를 남기고, 퇴거할 때도 사진을 찍어 두세요. 새 주소와 반환 요청은 날짜를 적어 서면(이메일 포함)으로 보내고 사본을 보관하세요.

2. 퇴거 통지 — 법원만 내보낼 수 있어요

• 텍사스: 소송 전에 최소 3일 전 서면 퇴거 통지(notice to vacate)가 필요해요. 다만 계약서로 더 짧게 또는 길게 정할 수 있어요. 그 달 전까지 렌트가 밀린 적이 없다면 통지는 "렌트를 내거나 집을 비우라(notice to pay rent or vacate)" 형식이어야 해요. 소송은 집이 있는 구역의 치안 법원(justice court)에서 해요(재산법 24.004 · 24.005조). 집주인은 법원 절차 없이 세입자를 못 들어오게 할 수 없어요. 렌트 체납 때 계약서에 근거가 있고 미리 통지하면 자물쇠는 바꿀 수 있지만, 렌트를 냈는지와 관계없이 언제든 새 열쇠를 줘야 해요. 세입자가 직접 요금을 내는 공과금을 끊는 것도 금지예요. 위반하면 한 달 렌트 + $1,000과 손해배상을 받을 수 있어요(92.0081 · 92.008조).
• 조지아: 렌트 · 연체료 · 공과금이 밀리면 집주인은 법원에 가기 전에 3영업일 안에 내거나 비우라는 통지를 문에 붙이고(봉투에 넣어서) 계약서에서 정한 방법으로도 보내야 해요. 2024년 7월 1일 이후 맺거나 갱신한 계약에 적용돼요(HB 404). 소송은 보통 카운티 치안판사 법원(magistrate court)에 내고, 세입자는 송달 후 7일 안에 답변해야 해요. 핸드북은 "집주인의 자력 퇴거(self-help eviction)는 불법"이며 판결 전까지 공과금이 끊기지 않은 채 머물 수 있다고 설명해요.
• 앨라배마: 렌트가 밀리면 밀린 렌트와 연체료를 적은 서면 통지로 최소 7영업일의 기간을 줘야 하고, 그 안에 내면 계약이 유지돼요(35-9A-421조). 소송은 카운티 지방법원(district court)에서 해요. 법원 절차 없이 쫓아내거나 전기 · 물 · 가스를 끊으면 최대 3개월 렌트나 실제 손해 중 큰 금액을 물어야 해요(35-9A-407 · 427조).
• 테네시: URLTA가 적용되는 카운티의 주 정부 안내서는, 월세라면 14일(주 단위 렌트는 10일) 서면 통지가 필요하고 14일 안에 밀린 렌트를 내면 이사하지 않아도 될 수 있다고 설명해요. 다만 계약서에 통지를 생략한다는 조항이 있으면 바로 소송할 수 있어요. 자물쇠 교체나 단전 · 단수로 내보내는 것은 금지되고, 소송은 General Sessions Court의 퇴거 소장(detainer warrant)으로 시작해요. 퇴거 소장은 체포 영장이 아니에요.
• 애리조나: 렌트가 밀리면 5일 서면 통지 후 퇴거 소송(special detainer)을 낼 수 있어요. 소송 전에 밀린 렌트와 합리적인 연체료를 내면 계약이 되살아나요(ARS 33-1368). 집주인이 제공하는 공과금은 퇴거 영장(writ of restitution)이 집행된 다음 날에야 끊을 수 있고, 불법으로 쫓아내면 최대 2개월 렌트나 실제 손해의 2배 중 큰 금액을 물어야 해요(33-1367조).

퇴거 소장을 받았다면 법원 날짜를 절대 놓치지 마세요. 나가지 않으면 대부분 집주인이 그대로 이겨요.

3. 수리 요청 — 서면으로, 렌트는 계속 내기

• 텍사스: 건강이나 안전에 영향을 주는 문제는 렌트를 내는 곳(관리 사무소)에 알리세요. 계약서가 서면 통지를 요구하면 서면이어야 해요. 통지할 때 렌트가 밀려 있지 않아야 해요. 법적 구제를 받으려면 합리적인 기간 뒤 두 번째 서면 통지를 하거나 처음부터 배달 추적이 되는 우편(certified mail 등)으로 보내야 하고, 7일이 합리적인 기간으로 추정돼요. 직접 고치고 렌트에서 빼는 것(repair and deduct)은 하수 역류, 단수 등 법이 정한 경우에만 한 달 렌트와 $500 중 큰 금액까지 할 수 있어요(92.052 · 92.056 · 92.0561조). 규칙을 어기고 렌트를 보류하면 오히려 벌금을 물 수 있어요(92.058조).
• 조지아: 2024년부터 모든 주거 임대 계약에는 집이 "사람이 살기에 적합해야 한다(fit for human habitation)"는 조건이 들어 있는 것으로 봐요(44-7-13조). 핸드북은 문제를 바로, 되도록 서면으로 알리라고 하고, "집주인이 수리하지 않아도 일반적으로 렌트는 계속 내야 한다"고 강조해요. 수리 후 공제도 소개하지만 미리 서면 통지, 면허 있는 업체, 영수증 보관이 필요하고 집주인이 다툴 수 있다고 주의를 줘요.
• 앨라배마: 집주인은 집을 살 만한 상태로 유지하고 전기 · 배관 · 냉난방 설비를 관리해야 해요(35-9A-204조). 세입자는 서면 통지로 14일 안에 고치지 않으면 계약을 끝내겠다고 알리거나 손해배상을 청구할 수 있어요(35-9A-401조). 우리가 확인한 조문에서는 수리 후 공제나 렌트 보류 조항을 찾지 못했어요.
• 테네시 (URLTA 카운티 안내서): 서면으로 요청하고 날짜를 적은 사본을 보관한 뒤 14일을 기다리세요. "수리가 안 됐다고 절대 렌트를 건너뛰지 마세요." 전기 · 난방 · 가스 · 물 같은 필수 서비스가 끊겼을 때는 별도의 방법(직접 수리 후 영수증 첨부, 임시 거처 등)이 있어요.
• 애리조나: 세입자는 수리가 필요하면 "즉시 서면으로" 알려야 해요(33-1341조). 건강 · 안전 문제는 5일 통지로 계약을 끝낼 수 있어요. 수리비가 $300과 한 달 렌트의 절반 중 큰 금액보다 적은 작은 고장은, 서면 통지 후 10일 안에 안 고치면 면허 있는 업체에 맡기고 내역서와 함께 렌트에서 뺄 수 있어요(33-1363조). 하지만 "이 법이 허용하지 않는 이유로 렌트를 보류할 수 없어요"(33-1368조).

공통 원칙: ① 서면으로 날짜와 사진을 남기기 ② 렌트는 계속 내기 ③ 위험하면 시 · 카운티 건축 · 보건 담당(code enforcement)에 연락하기. 수리를 요청했다고 보복(렌트 인상, 퇴거 등)하는 것은 여러 주에서 금지돼요.

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법령과 법원 절차는 바뀔 수 있고 이 글은 법률 자문이 아니에요. 테네시는 일부 카운티에만 URLTA가 적용되니, 내 상황은 카운티 법원, 무료 법률 지원(legal aid), 변호사에게 꼭 확인하세요. 확인일 2026-10-23

이 글 인용: JOBnaru™ — https://jobnaru.com/news/tenant-rights-deposit-eviction-repairs-by-state